2026年1月27日，东方证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，近期市场有所回暖，持续性仍需观察。

　　报告具体内容如下：

　　近期部分城市成交出现回暖迹象，但我们认为不能简单的将此认定为市场的止跌回稳。我们认为目前两类政策会有作用：一是降息、贴息类影响购房资金成本的政策；二是收储、拆迁、以及救助负债的企业和居民主体等直接投放大量资金的政策。2026年重点关注房地产相关政策力度。 具体事件评述：

1）近期部分核心城市二手房成交显著提升，市场出现回暖迹象，持续性仍待观察。开年市场出现复苏迹象，部分核心城市例如上海交易量已连续3个月超过1.6万套（以每月前23天计算），年初至1月23日累计同比降幅加速缩窄至7%；深圳1月成交量达到0.4万套，较去年12月同期提升6%，累计同比降幅加速缩窄至9%。我们推测近期市场的回暖迹象可能与以下几点相关：

1）去年8月-11月房价加速下滑，部分业主恐慌性抛盘，当下为恐慌情绪释放后的修复反弹；

2）今年春节较晚，部分需求前置到1月；

3）股市财富效应一定程度上传导至楼市；

4）开年《求是》刊文强调房地产的金融属性，并传递出政策将从“渐进试探”转向“精准发力、一次性到位”的核心导向，市场对于2026年政策力度和效果预期显著提升。后续持续关注市场复苏持续性。

2）住建部进一步完善城市更新政策，5年过渡期助力存量资产盘活。近日，自然资源部和住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（以下简称《通知》）。其中明确对发展国家支持产业的存量土地和房产资源，设定最长5年不改变用地主体和规划条件的灵活过渡期政策，我们认为这项为盘活存量资产建立的“风险缓冲”机制有助于激发市场主体对旧楼宇、旧厂房等改造和产业转型。

3）统计局发布最新房地产数据。

2025年新房销售降幅收窄。根据国家统计局数据，2025年新建商品房销售面积为8.8亿平米，同比下降8.7%，降幅较2024年收窄4.2pct；销售额8.4万亿，同比下降12.6%，降幅较2024年收窄4.5pct。2025全年量价下行压力逐季加剧：业主抛售意愿增强，购房者信心不足，叠加库存压力和政策相对温和。2026开年稳预期信号持续强化，量价下行斜率或将趋缓。

2025年全年开竣工降幅收窄。根据国家统计局数据，2025年新开工面积同比下降

20.4%，降幅较2024年略收窄。2026年开工可能仍在一定程度受制于销售预期、库存去化周期和资金压力，但核心城市土地投资形成一定新开工潜力。2025年竣工面积同比下降18.1%，同比降幅有所收窄；作为后端指标，2022-2025年开工的持续下行将传导至2026年的竣工延续双位数下降。

2026开年稳预期信号持续强化，预计年内有机会出台更大力度的政策组合，建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度。具体节奏观察基本面走弱的程度，逆周期出台。但我们建议左侧布局。

我们认为，以下三类标的有望获得超额收益：

1、优质开发商：历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市（销售增长预期高、项目利润率有望边际向好）、减值计提较充分（利润侵蚀担忧减轻）、涉及优质非房业务（第二增长曲线想象空间）。

2、商业地产运营：购物中心行业具有马太效应，头部商场在经济放缓环境下依然能够稳健增长。轻资产商管则兼具具备安全性+成长性+红利性。

3、房产经纪平台：平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强的议价能力。政策兑现或市场复苏，经营杠杆将带来较大的业绩向上弹性。

风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。

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